制造业新时代,产业园区迎来新机会!
发布时间:2023年03月28日

2010年之后,中国成为了全球第一大制造国家。在近几年疫情对于全球供应链的影响中,中国制造业增加值占全球比重却进一步提升,在2021年达到了30.4%,远高于欧洲的15.7%以及美国的15.4%,较疫情前的2019年提高了2.4%。

 

我国的制造业发展被誉为“门类齐全、品种齐全”,在2019年宣告成为“全世界唯一拥有联合国产业分类中全部工业门类的国家”,但依然摆脱不了“重整机,轻配套”、“中高端供给不足”的问题。

 

国际形势同样不容乐观,由于持续将低附加值、中段制造业向外导出,导致欧美经济结构全面向三产倾斜,导致了经济的“空心化”,债务、贸易财政赤字等问题逐渐显现。痛定思痛之后,近五年间,欧美再次掀起了“制造业回流”的风潮。

 

美国相继落地了“基建法案”、半导体、新能源、生物医药相关产业补贴,推动美国国内制造业回流,甚至希望将台积电这样的非美国本土的制造业龙头吸引去美国建厂。欧洲也在近期发布了《绿色协议产业计划》,通过政府牵头推动,提供大量“补贴”,吸引欧洲本土乃至欧洲以外的绿色产业企业落户欧洲,力求将欧洲打造成为绿色科技产品制造基地。

 

欧美此举一方面希望以实业稳定国家经济结构,在下一阶段的新兴制造业发展中取得领跑优势,另一方面,也希望通过技术封锁、产业链转移,遏制中国制造业的进一步发展。

 

但这也恰恰证明了“中国同样不能缺少制造业,也不能丢了这一优势”。

 

 

Part.01

 

一线城市掀起的制造业浪潮

 

在近期习近平总书记出席十四届全国人大一次会议江苏代表团审议时强调“我常说两个必保,一个是粮食饭碗中国必须端牢,再一个制造业必须筑牢。一个14亿多人口的大国,必须靠自己解决这两个问题”。

 

“制造业立国、工业立市”趋势在这几年逐渐显现,如今更是明确将制造业摆在了国家经济命脉的核心地位,如何进一步发展制造业、如何解决制造业核心技术壁垒、如何解决制造业科技创新能力等问题将成为各地政府未来很长一段时间内需要解决的关键问题。

 

自大湾区广州、深圳、东莞为代表的城市重新竖起了“工业立市”的大旗,包括天津、合肥、常州、贵阳等地都相继将工业制造业摆在了推动城市经济发展的重要位置。深圳在沪深苏传统工业三强城市中,在推动制造业发展中体现出了更强的决心以及推动作用。从5年每年新建2000万方工业上楼产品,到对制造业发展的金融财政支持、向制造业倾斜的各类资源要素。

在深圳市大刀阔斧对制造业的推动,也推动了深圳市在工业领域的逆袭,工业增加值在2022年一举反超上海,登上全国工业第一城的宝座。

 

在这里解释一下为什么选择工业增加值,虽然在规模上工业总产值中深圳同样交出了4.55万亿元的完美答卷,超越上海,在双指标中都夺得了第一的宝座。

 

但相比于工业总产值,这个衡量城市整体工业产出的指标,工业增加值更能衡量城市的工业实力。工业增加值相当于工业总产值扣除原材料及各项劳务等中间品投入后的价值。

 

在新能源汽车、生物医药、人工智能等先进制造业的带动下,工业制造业已经不再是“浓烟”、“重工”的代名词。随着战略新兴产业的涌现、科技创新能力提高,中国制造业也在从过去的劳动力密集型产业向技术密集型制造业转型。

 

中国制造已经逐渐摆脱低端制造业的标签,高新技术制造业已经重新成为一线城市角逐的主战场。制造业外迁是趋势,但关键并不是外迁了多少制造业企业,而是有多少留下,有多少新兴制造业涌现,这才是如今城市工业产业发展、中国制造业发展的核心。

 

在去年长时间的疫情影响下,制约了工业制造业企业的发展,虽然完成了“V”型反弹,但还是被深苏反超。上海作为长时间领跑的工业大城,可能也并没有出现大家想象中的掉队,疫情因素是一方面,另一方面是作为上海产业发展一线的张江科学城,科技创新一直是上海赋予他的核心使命,制造业发展的关键是占领市场,而占领市场的秘诀便是科技创新能力。

 

拥有张江科学城这座全国领先的科技创新“源头”,不用担心上海专精特新企业的涌现速度,如何解决张江科学城工业用地不足导致科技创新企业走向科技成果转化、产业化路线后,不得不外迁的尴尬局面,才是上海继续考虑的问题。

 

依靠产业基础、产业链配套生态尚未完善的上海临港来承接张江科学城的产业化诉求,目前来看还需要一段时间。或许如今正积极探索工业上楼产品、拥有工业制造业基础、又距离张江十分接近的上海金桥可能是这一阶段留住张江科学城科技创新产业的核心承载地,也是决定上海未来能否重回中国工业第一城的关键所在。

 

 

Part.02

 

制造业浪潮下的厂房潮流

 

从深圳推出连续5年,每年2000万平米的工业上楼厂房空间政策之后,在东莞、贵阳等多地都相继出台了每年新建大面积工业厂房计划。希望通过政策性工业厂房供给解决如今全国制造业浪潮下,工业厂房供给不足的问题。

 

在过去很长一段时间里,各地重三产轻二产,从产业园区到商办、写字楼、研办楼这种办公类载体是各地兴建产品的主打方向,这也导致了二三线城市原本缺乏三产的背景下,大面积办公楼空置的尴尬处境。一边制造业缺乏优质的工业厂房产品,另一边依然还在造着空置率居高不下的办公楼。

 

如今在制造业风向的转变之下,工业厂房一跃成为了如今各地政府承载制造业发展的首选,也是如今产业园区行业中最“火爆”的产品,没有之一。工业厂房如今已经不再局限于二三线城市,其中“热销产品”——工业上楼载体,已经成为了深圳主打、上海苏州着手跟进的关键产品。

 

但工业上楼仍处于摸索期,仍然有多个发展难点需要解决:

 

1、企业意愿不强

 

虽然工业上楼可以解决一线城市工业用地不足的问题,新兴制造业也贴合工业上楼产品的上楼标准,但设备布设不便、产品原材料运输成本上升、垂直运力影响等问题,导致了如今制造业企业更偏向于底层或是单层厂房。未来如何通过相关产业发展政策、租金补贴等形式推动企业接受工业上楼产品,将是推动工业上楼发展的关键因素。

 

2、前期精准定位

 

工业上楼产品在建设时就要解决制造业在防震、防尘、隔音、载重、排污、排气、运输等各类问题,缺乏前期精准定位,盲目建设只会进一步提高建设的成本或是无法满足相关企业的入驻诉求。工业上楼产品毕竟不像是单层厂房或是定制化厂房,一旦建成未来可变动的余地就不多了。那么产业特色化定位或许才是工业上楼发展的关键,围绕特定产业方向,打造定制化的载体,针对性的解决这类企业的入驻诉求,也能避免多余的设施设备建设,降低成本支出。

 

3、保障性与市场化的协调

 

东莞提出打造一批租金低于20元每月每平方米的高品质低成本工业厂房空间、深圳“工业上楼”优质厂房租金的“指导价”35元每月每平方米。目的是为工业制造业企业提供一批保障性的工业厂房产品,降低制造业企业的租金成本,鼓励企业接受工业上楼产品。但据了解现在珠三角区域内一批优质的工业上楼产品可以租到60元每月每平方米以上,我理解这更像房地产领域的保障性住房与商品房,一边只是解决初步的厂房载体诉求,一边是提供更优质载体、更完善配套、提供更全面产业运营服务体系的工业园区。

 

 

Part.03

 

结语

 

对于城市而言,发展制造业无可厚非,如何因地制宜地发展合适的工业产业,提供多大体量的工业厂房产品,能否提供完善的产业运营服务将是地方政府在大力推动制造业发展之余,更应该关注的问题。避免在制造业浪潮之中,盲目建造工业厂房,导致大面积空置,结局一地鸡毛。

 

对于园区方而言,无论是国家制造业发展的浪潮,还是现如今公募REITs、不动产私募基金试行,园区金融市场愈发成熟的当下,相对标准化,资本市场更青睐工业厂房迎来了空前的发展机遇。

 

但相比于过去,现在无论是单层厂房还是工业上楼,从载体建设、配套设施、特色产业运营到产业运营服务等因素不仅将决定产业招商,也将影响项目未来面向金融市场的的估值。未来的工业厂房也将告别“销售”逻辑,走向“运营”逻辑。